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扑克魔术图文教程:房價調控的有效方法是供需并重

時間:2016-11-07 18:48 來源:扑克牌生产线 作者:扑克牌生产线
摘要:房價調控的有效方法是供需并重, 我國房地產調控的了局一直不盡如人意,房價幾乎單邊上漲,似乎越調控,房價越高。就一線城市和部分二線城市而言,我們認為,調控

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  我國房地產調控的了局一直不盡如人意,房價幾乎單邊上漲,似乎越調控,房價越高。就一線城市和部分二線城市而言,我們認為,調控了局欠佳的主要原因之一便是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。本年10玄月,國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從麋集的調控政策可以感受到年夜家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂。總的來說,需求調控主要側重于短期,供給調控則更加側重于中耐久,且供給調控有助于穩定公眾預期。在市場分化的情況下,在分類施策、因城施策的靠山下,我國房地產調控需要注重供給與需求相聯絡、耐久調控與短期調控相聯絡,并處理好房地產市場與經濟發展的關系。

  我國房地產調控以需求調控為主

  我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性,反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征:當房價過高時,經由過程抑制需求來給市場降溫;而在房地產低迷或萎縮的時期,同樣是運用促進需求的手段舉辦調控。比方,2005年出臺一系列需求調控措施后(包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等),房地產銷售增速有了較著回落選??;房地產市場在2008年、2012年的上行,以祭n近一輪房價上漲(2014年底開始),也都和各部家世放松對需求的管制有關。

  最近,熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例,9玄月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加年夜住宅用地供應力度,天地理調整土地供應布局,加快自住型商品住房用地供應,強化“控地價、限房價”的生意業務方式,進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后,又于10玄月8日公布六條措施,嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策,以確保房地產市場平穩健康發展。

  經由過程比較幾個一線城市近期的房地產調控新政(見表1),可以看到,各地房地產調控門徑中,既有需求調控,也有供給調控,但仍然以需求調控(如限貸、限購政策)為主。并且,需求調控的措施更加具體、可落選選實,而供給方面的調控門徑則比較籠統,而且是原則性的,短期內也難倚落選選實。由于需求調控直接經由過程硬性標準抑制了生意業務量,了局幾乎是吹糠見米的,但卻不是一個“治本”的方法。并且,我國房地產供給方面的問題比較突出。

  表 1 我國房地產需求調控與供給調控的比較

  城市 需求調控 供給調控

  深圳 限購:按不同景象離別限購2套或1套住肥啄裕

  限貸:按不同景象離別執行貸款首付款比例最低30%、50%、70%的規定。 加年夜住房用地供應力度,有效增加住房供給;優化土地出讓模式,加強土地購置資金監管;調整住房戶型布局,增加普通住房供應; 加強商品住房和商務公寓項目銷售價格經管。

  北京 限購:按不同景象離別限購1套住房或停售。

  限貸:按不同景象離別執行首付款比例不低于35%、40%、50%、70%的規定。

  嚴禁從事首付貸祭T我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。 加年夜住宅用地供應,天地理調整土地供應布局;加快自住型商品住房用地供應;強化“控地價、限房價”的生意業務方式。

  上海 限購:按不同景象離別限購1套住房或停售。

  限貸:按不同景象離別執行首付款比例不低于50%、70%的規定。

  嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸祭T我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。 加年夜住房用地供應力度,提高商品住房用地的中小套型比例,中心城區不低于70%,郊區不低于60%;推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行;嚴格執行商品住房項目配建不少于5%保障性住房政策,產業類工業用地配套建設租賃房等生活服務舉措措施的,其建筑面積占項目總建筑面積的比例從7%提高到不跨越15%;搞好共有產權保障住房建設、供應和供后經管;加快推進舊區改造和“城中村”改造。

  房地產市場供給方面的問題較為突出

  我國房地產市場供給端的問題比較突出,體目前一二線城市與三四線城市形成了分化,同時部分一二線城市房價上漲過快。本年年初以來,一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市凌駕十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看,2016年9玄月,一線、二線和三線城市住宅價格同比離別增長26.72%、14.87%和6.79%。供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

  第一,住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積連年來呈逐年下降趨勢,其中房地產(行情000736,買入)(000736,股吧)用地面積下降更多。2013-2015年,全國房地產用地占供地面積的比例離別為27.4%、24.8%和22.5%(如圖2、圖3)。即使供應減少是由于總量供給過剩,住宅用地和新建住宅供給的布局性問題依然嚴峻。占有關方面監測,在16個熱點城市中,有8個城市住宅用地供應量少于客歲同期。廈家世減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%。在16個熱點城市中,有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈家世下降23.6%,深圳下降21.4%,天地肥下降15.9%,福州下降14%。從地價監測情況來看(見表2),一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續、顯著地高于其他用途地價。

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